投资开发

一、项目概况

1.1项目总体概况

和记万佳总部基地”(西安浐灞生态区重点招商项目,以下简称总部基地),于2010年4月10日在“第十四届中国东西部合作与投资贸易洽谈会”上与西安浐灞生态区管委会签订入区协议。和记万佳集团拟将该项目投资建设为西安东南区域地标性商业中心,该项目主要包含中、高端家居卖场、精品购物中心、婚礼主题商业、餐饮、娱乐、酒店、写字楼、住宅及教育配套等。项目处于西安市主城区的三环内,位于长鸣路(幸福南路)以东,东月路以南,恒通二路以西,雁鸣三路以北,总用地约500亩,净用地面积约472亩,规划用途为商业、住宅和教育用地等,计划分三期开发。

总部基地I期 “和记万佳国际家居城” 项目,已于2012年9月30日正式开业至今,项目占地约67.41亩,投资额约4.5亿元,商业运营面积约9万平米(地上5层)。

总部基地II期项目规划用途为商业,拟规划为区域商业中心,滚动开发。

总部基地III期项目,计划总用地300亩,规划用途为住宅和教育配套,与海亮地产合作投资开发的首批约105亩 “唐宁府”精装住宅项目,已于2017年7月开盘销售。

1.2总部基地II期拟合作商业项目概况及需求

基地II期商业项目总占地约92亩(包括3个地块),其中1#地块占地约47亩,位于长鸣路与东月路十字东南角,规划用途为商业,拟与“红星美凯龙集团”合作投资建设“至尊家居MALL”高端项目,该地块已取得国有土地使用权,目前处于前期设计和筹备阶段。

鉴于总部基地项目周边中高端住宅楼盘林立,但缺乏真正意义上的区域性商业配套,II期商业项目剩余约45亩,拟规划为区域性商业购物中心,现诚意面向全国寻求商业地产投资开发商及主力品牌商家定制合作伙伴,合作项目主要经济技术指标如下:

2-1#地块位于和记万佳国际家居城以西,净用地面积约20亩,规划用途为商业,容积率3.0;3-1#地块位于和记万佳国际家居城以南,净用地约23.62亩,规划用途为商业,容积率3.0。

上述两个地块用途均为商业,容积率3.0。上述商业地块均已缴纳土地出让金,项目定位为区域商业购物中心,计划嵌入并兼容部分婚礼主题商业业态。

1.3项目合作方式:

股权合作或联建开发,我司拟以土地作价入股,投资方负责商业项目总体定位策划、招商、投资建设和全程营运管理等,我司负责配合办理各项目报建手续,具体合作方式面议。

 

二、项目发展背景

(一)城市发展机遇——新一线大西安、国家中心城市、国际化大都市发展潜力巨大

从宏观发展环境而言,西安作为丝绸之路起点城市的价值决定着商业地产的价值,国家重要的科研、教育和工业基地,陕西省的政治、经济、文化和科教中心,世界历史名城, 中国历史文化名城,中国最佳旅游目的地城市,亚洲知识技术创新中心,中国重要的制造基地。西安作为西部发展的龙头城市,城市首位度高、辐射力强、发展潜力大。

目前,在国家一带一路、关中平原城市群和国家中心城市等国家、地区、区域发展战略的强力推动下,西安城市发展进入到由普通省会城市向国务院批准的中国第三个国际化大都市目标跨越的快速发展期。

(二)区域发展机遇——城市新一级商圈升级引领者

浐灞生态区以浐河,灞河的开发为重点,打造以金融,商务,会展,旅游,居住,创意产业等为主的第三代新城,打造西安宜居宜业城市新区。“十二五”期间,浐灞生态区将继续加快西安国际化大都市先导区建设进程,大力发展以高端金融商务、休闲旅游、会议会展、文化创意等为重点的现代服务业,将浐灞生态区建设成为西安国际化大都市高端金融服务城、才智经济创新城、宜居生态示范城。

基地项目所处的西安浐灞生态区雁鸣湖园区目前已经吸引绿地、融创、恒大、龙湖、万科、碧桂园、海伦堡、海亮等知名房企纷纷进驻,政府着力将该园区打造成为西安乃至西北休闲娱乐规模最大的聚集区以及宜居示范区。基地以西为曲江二期规划的文化传媒和动漫产业区,目前已有三星、LG、英国翡翠画廊、百度、优酷、华商传媒等6大产业巨头均已入驻。区域商业升值潜力大。

1、城市板块发展机会

继高新、曲江、城北板块之后,2016-2017年西咸新区的沣东新城和城东的浐灞生态区已经成为目前西安集中投资的热点发展区域。

2、功能板块规划机会

从城市及区域板块功能划分上来说,本项目位于商务、产业居住板块结合处,未来功能板块规划发展对项目商业发展形成利好条件。

3、区域属性优势机会

东郊为西安市商贸批发中心、物流中心,拥有众多的国防工业以及大型国企,经济活力根实,是全市最为稳定的居住区,为商业发展提供消费支撑。

4、城市商圈规划机会

城市商圈规划之下的大力发展将会使项目所在区域商圈与整个城市核心商圈逐渐实现无缝对接,实现商业等级提升。

5、幸福林带规划利好

项目处于本届市政府重点投资建设项目“幸福林带”带来的“一核两带三轴”商圈结构规划的西南位置,处于市级商业中心与区域及商业中心集合规划商圈核心区。

6、区域更新机会

未来区域将进行大规模城市改造,区域传统老旧面貌将进一步改善,带动原有传统商业进入全面升级发展时期。

(三)市场机遇——市场空白全面补充,需求极大满足

从区域分布看,中等以上规模商业主要集中在东二环、兴庆路沿线,长乐路、韩森路、柿园路等为区域最早形成的商业聚集地(以社区商业为主),区域内商业分布不均。

从商业类别看,商务氛围严重缺失,商业以专业市场为主的中低端业态,缺乏良好的商业形象、特色经营及真正有凝聚力、满足一站式消费的集中体验型商业中心。

(四)消费能力及需求——综合消费能力强

通过对住宅区、城中村人口统计数据分析,项目辐射圈内,3公里核心区和5公里次核心区统计人口近50万,能够支撑大型商业中心开发需求。

 

三、项目投资优势

(一)区位及交通——紧邻双地铁

项目位于西安东南二、三环之间,距南三环约1.5公里,东南二环立交约2.5公里,多条公交总站位于项目门口,紧邻建设中的地铁5号线长鸣路站和8号线等东月路站,尽享2条城市环线、3条地铁干线、5条高速公路和“六纵十二横”市政路网,项目未来发展潜力巨大。


(二)占地规模大——自成商圈,抗风险能力强

用地500多亩,位于西安三环内,建筑面积近百万平方米,规模大,可发展物业类别多、商品丰富,在定位方向具有非常大的延展性和包容性,容易自成商圈,聚客能力强、抗风险能力强。

(三)商圈雏形已成——一期商业稳健经营,奠定成功基石

项目一期家居购物中心已开业超过5年,三期改善型住宅项目已开盘,营造了比较好的商业氛围,对于二期商业项目后续的开发具有较大的带动作用,在很大程度上能够强化客户的信心。

(四)投资旺地——投资热点区域、升值潜力巨大

从未来主流商业地产发展模式看,RBD(休憩商业区)体验型商业将替代传统的购物中心、城市综合体商业,就如同购物中心、超市替代原百货大楼,而浐灞生态区“六园区规划”及先天的自然环境为项目提供了绝佳的政策和资源环境优势。

从目前区域的投资成本看,该区域明显低于高新和曲江,浐灞生态区已经成为国内一线房企布局投资西安的首选热点区域之一。

(五)毗邻幸福林带——市级城市片区投资改造项目

1、幸福路地区综合改造项目整体规划:

幸福路地区综合改造项目”为本届西安市政府主抓的重点项目,根据市政府公布的《幸福路地区综合改造总体规划》,幸福路地区未来将形成“一带、两核、两轴、四中心”的布局,整个地区以发展高端商务和商贸产业为主,以建设商贸核心区、总部聚集区为目标,全力发展商贸、国际商务、休闲娱乐、文化创意等产业。和记商城恰好位于其“一核两带三轴”规划区的南端。

2、幸福路地区综合改造项目范围:

东起酒十路延伸线,西至东二环,北起华清路,南至新兴南路。规划面积17.63平方公里(正在建设中),总投资1300亿元,其中市政基础投资达到120亿元。涉及24.3万人口,6家大型军工企业,15个城中村和24个军区福利区。此区域的改造将加速区域成熟的步伐,为区域的商业、产业、区域形象升级带来绝佳的历史机遇。

3、幸福林带向南延伸,强化区域的联动效应

幸福路改造项目的最大亮点——宽140米、全长5.4公里的幸福林带(万寿路与幸福南路之间区域)建成后将成为西安地区最大的“绿色走廊”,林带内将设三处地铁换乘站,集总部办公、商贸服务、绿色休闲于一体的生态宜人、智能低碳、活力幸福之城。


(六)紧邻西安新植物园

西安新植物园位于南三环以南、绕城高速以北、长鸣路以西、公园南路以东,距离本项目仅2分钟车程。2014年开始建设,已于2016年年底对外开放。

(七)毗邻西安浐灞雁鸣湖休闲公园

西安浐灞雁鸣湖休闲公园位于浐河西路与东月路交汇处(位于本项目以东1公里),总面积660亩,其中水域面积345亩,绿化面积220亩,园路广场等面积95亩。该公园已于2016年7月1日正式建成并免费对市民开放。

(八)周边在建中高端住宅楼盘林立,未来2-3年区域新增商业消费人口强力支撑

总部基地项目周边2公里内在建、在售中高品质住宅楼盘林立,主要包括:绿地国际生态城、融创•融公馆、恒大御龙湾、绿地曲江名城、阳光城翡丽曲江、阳光城丽兹公馆、万科真爱公园华府、华清学府城、碧桂园幸福城、高科麓湾国际社区、雁鸣墅语城等。预计2019-2020年周边2公里交房新建社区,陆续容纳新增总人口约20万左右。周边区域中高端改善型住宅和洋房分布密集,唯独缺乏区域商业中心。

 

我们希望通过和记万佳集团西安浐灞总部基地II商业项目的合作,为彼此的发展创造新的契机,并在优势互补的基础上,实现双赢,共享成功。

 

 

 

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 企业发展中心 张总监